p看不懂华夏幸福

　　看不懂华夏幸福，到底是为何?

　　出品：万房标准信用评级

　　履行：楼亮

　　学术：朱武祥

　　图片：创富志俱乐部

　　发现一个问题：如果再用传统的财务逻辑去分析房企，越来越背离真相；如果不先理解一家企业的商业模式，就不可能读懂财报数字。

　　在2017上市房企10大迷局中，排名名列前茅的就是华夏幸福。以它和万科作类比，在营收和融资方式上，就有大不同。

　　以2017年财报为例，华夏幸福有7类营业收入，其中产业发展服务和房地产开发占比相差只有10个百分点。万科只有一项主营收入——房地产开发，占到总营收的99%。

　　如果在营业收入上有如此大的差别，在接下来的利润体现上，差别更大。

　　这事，同行怎么看?对企业而言，金融机构怎样看更重要。金融机构的态度，往往体现在融资额度和融资方式上。

　　俗话说，钱难借，脸难看。*难看的脸就是债券脸。它对企业的信誉要求较高，高过银行。需要说明一下，上表中，万科没有给到不同融资额度的统计，只是用银行借款和其他借款区别。

　　我们看到，华夏幸福的债券融资高达44.29%，而万科的银行借款高达79%。也就是说，即便万科其它借款全是债券，也只占到了21%。虽然两家公司的境内评级都是3A，属于较一等，但华夏幸福使用债券的比例，明显高于万科。即便是在*值上，华夏幸福的期末余额是489亿，万科也只有284亿。

　　如果再细分，华夏幸福的融资结构更奇怪，这是包括万科和其它房企都鲜有的融资方式。

　　是不是很奇怪?在其它房企财报中，极少见到！

　　这就好比武林江湖，大家在商讨武功前，都会自报家门，比如你是少林，还是武当，然后再一招一式比画。但是，华夏幸福到底是哪一江湖门派，却是很难说清楚。

　　在深交所工作期间，曾上过清华大学朱武祥老师的课，幸亏朱老师还是华夏幸福的独立董事，我们自然试图用朱老师的学术观点破译华夏幸福的商业模式。

　　当时学习的内容，都还给朱老师了。只记得朱老师写过一个公式：

　　当时没听懂，但一直记得。幸亏创富志俱乐部张信东老师做了一期杂志，把它详细记录下来。借用信东老师的学术资料，试图用五张图表还原华夏幸福。

　　先来看名列前茅张图表：

　　模式1.0中，是传统的开发模式，土地就是面粉，房子就是面包，开发商从政府手中拍到土地，做成面包，卖给客户。

　　但是，这个模式愈来愈难了。由于土地越来越贵，而且政府还限价、限购。

　　此题有解吗?

　　华夏幸福就很不一样，不卖面包，卖起蛋挞。

　　甚么叫卖蛋挞？

　　打个*简单的比方。为什么这么多人喜欢在北京买房?实际上是买北京的教育、医疗、文娱资源，北京还有份好工作。

　　但是，好资源不是天下掉下来的。它是奋斗了好多年才有的果实。很多人只是看到了果实，没看到果苗长成的进程。

　　华夏幸福看到了进程，它跟政府说：

　　我们签个协议，修路建桥盖花园，我再和企业签个协议，帮助企业提供一体化解决方案，把企业请进来。这样一来，城市环境好了，企业办公环境好了，宜居又宜办公，越来越多的人就会涌进来。

　　而且，一开始还不用政府掏腰包，先期的费用筹集，我们来想办法。

　　于是，地方政府成立了园区管委会，华夏幸福成立了阿凡达公司（打个比方，图个好记）。地方政府固然乐意，生地变熟地，全是增量，企业入驻后，地方政府还能延续有税源。

　　从模式1.0到2.0，华夏幸福提前参与到资源搭建，表面上是要做城市运营商，但不要忘了，产业导入是关键。所以，严格来说，应该叫产业新城运营商。

　　谁都想卖蛋挞，但不是谁都能卖的。把企业请进来，这是个慢功夫细致煲汤活。

　　这时候，一个牛人出现了，它叫阿凡提（艺术，图好记），是阿凡达的哥哥。

　　阿凡达说：弟弟，你这么干，虽然能干成，但非常累，天花板也容易看见。你要降低成本，就要解决标准化复制的问题。

　　阿凡提说：哥哥讲得有道题，一个固安产业新城就弄得很累，如果再按原来的办法弄，我还不得累死。

　　所以，阿凡达出手了，就是下面这张图：

　　这就是模式3.0。在招商环节，阿凡达做了一件很重要的事：资本干预。

　　简单地说，阿凡达先研究要进入的区域，根据区域的各种资源天赋，选择适合的企业入驻园区。

　　但是，企业凭甚么就听阿凡达招呼呢?

　　因而，就有了双方聊天交流：

　　阿凡达说：听说你要研发一款新品，缺资金，有些技术资源也没有拿到。

　　企业说：是啊，前几天正为这事忧愁呢。

　　阿凡达说：不用愁，我给你带资金来了，而且还带来了你*想要的技术。

　　企业说：好是好，我怎样*你呢?

　　阿凡达说：你只要跟我到某某园区，去了对你只有更大好处，没有一丁点坏处。

　　企业说：简单太好了。

　　就这样，阿凡达带着一堆钱（产业基金）和关键技术资料和企业牵手了。到了约定时候，产业基金获利退出。阿凡达收获一个入园企业。

　　这种方式，保证了阿凡达在产业服务能力上，下降了交易成本，做到了可复制。

　　但是，随着复制越来越多，范围愈来愈大，就出现了朱老师所说的另外一个问题：交易风险。

　　因而，阿凡提和阿凡达哥一商量，又搞出了4.0版本。

　　在4.0版本中，两兄弟考虑到了标准化、可复制、异地扩大后带来的风险，又一次重构了商业模式，让自己变得更加柔性，即把自己定位于“产业新城的建设和运营平台”。其它的活儿，交给各个板块负责。

　　而且，4.0板本比原来更多了一项功能，即开放性。也就是说，谁都可以合作，一起赚钱，一起做好产业新城，各得其所。

　　我们再来看一张图，就更明白了。

　　我们把商业模式再往前推推，就是利益共生体，要把围绕产业新城的相干利益者都放在一起，看看怎样才能交圈。

　　于是，阿凡提和阿凡达的视野就更加开阔了，抬头一看：哇，这么多朋友都可以合作，我们把他们请进来，一起建设美好产业新城。

　　阿凡达跟弟弟很感叹说：如果我们只算自己那点小账，也就是一亩三分地。如果算的是利益共生体的账，就是1本商业生态的大账，就能看到生意中效率不高的地方，赚到别人看不到的钱。

　　阿凡提说：哥哥这么1说，我更明白了！我画了张图，你看是不是这样?

　　阿凡达说：弟弟真聪明，就是这个意思，从资源、能力、角色三个角度，对商业生态的各个环节进行切割、重组，找到哪些交易价值更大，哪些交易成本、交易风险更低，然后就找到真爱了。

　　好了。华夏幸福的商业逻辑故事讲完了。但是，这还仅仅是开始。如果没有这个开始，你很难看懂华夏幸福的财报。

　　但只知道这个模式，还不成。我们接下来，要持续再讲两个故事——找对象模式、平台模式。

　　声明：

　　本文的知识产权归朱武祥教授

　　图片版权归创富志俱乐部

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